부동산 매매에 관한 레포트

1.不動産 賣買시 필요한 첨부 서류
소유권 이전등기 신청서 4통
등록세 영수필증
국민주택채권 매입필증 - 극민주택채권금액은 과세시가표준액을 기준으로 하며, 부동산 1필지당 500만원이상인 경우만 채권을 첨부함
매도감 인감증명서(부동산 매수인이 표시된 인감증명, 인감시효 6개월) 1통
등기원인증서(검인 받은 계약서) 1통 - 매매금액 500만원 이상시인 지세법 제3조에 의한 소정인지 첨부
농지인 경우 농지매매증명서 1통(다만, 도시 및 준 도시 지역에서 토지거래 허가서를 받은 경우나, 도지계획 시설내의 농지는 제외 됨)
토지대장 등본 1통
건축물대장 등본 1통
공시지가 확인 원 1통
매도인 및 매수인 주민등록표 등본 각 1통
등기의무자의 권리에 관한 등기필증 1통(권리증) - 이 등기필증을 제출할 수 없을 때는 확인서면이나 공증서 1통
국토이용관리법의 규정에 의한 허가증  또는 신고필증 1통
 (위 허가증이나 신고필증을 첨부할 때는 검인을 제출 받을 필요가 없음)
2.不動産 賣買를 위해 중개업자 선택 시 주의 점.
옛날 어른들은 부동산 사무실을 복덕방이라 하고 중개수수료를 복비라고 하였다. 이는 단순히 집이나 땅만 사는 곳이 아니라 福과 德을 함께 사고 판다 하여 불리어진 이름이다. 일반적으로 요즘 사람들은 부동산을 매매하기 위해서 부동산 중개업자를 찾는다.
그러기 때문에 중개업자의 잘못된 선택은 사고위험 뿐만 아니라 두고두고 마음 고생하는 경우가 많이 있다. 지금은 수많은 부동산이 난립해 있고 선진 전속중개계약제도로 급속하게 정착 발전 되어가는 현실에 비추어 부동산 중개업자의 선택은 옛날 福德芳이라 불리던 시절보다 더욱 중요하다. 그럼 우리는 부동산 매매를 하기 위해서는 좋은 중개업자를 만나는 게 중요하다. 다음과 같은 중개업소는 가능한 피하는 것이 좋다.
①도덕관념이 부족하거나 욕심이 지나친 중개업자이다.
휴무일(일요일)에 영업하는 중개업자는 욕심이 지나쳐 반사이익을 기대하고 스스로 자치규약을 어기는 업소이다. 신도시 중개업소의 경우, 일요일은 불가피한 고객편의 업무(잔금처리)만 소등 폐문하고 처리하거나 또는 사무실 외부에서 처리하도록 약속된 자치규약이 있기 때문이다.
②간판이 같은 상가 옆 가게에 비하여 지나치게 큰 경우 상가 번영회의 자치 규약을 무시한 경우가 많다.
③광고를 지나치게 많이 하는 중개업소는 중개업자의 욕심이 과하거나 자신의 단점 과 허물을 숨기고 포장하려는 경우가 많다.
④고객에게 부담이 될 정도의 환대를 하거나 지나치게 달라붙어 끌어당기는 찰거머리형의 중개업자는 열심히 일한 다기보다는 고객을 무시하는 태도라 할 수 있다. 이런 경우는 냉정하게 물리쳐야한다.
⑤중개업소 주변의 인근 가게나 주민들에게 평을 들어보니 좋은 반응 없이 그 업소에 대한 언급을 피한다면 그건 주변 동료 사람들에게 신용이 없다는 증거다. 무자격 불법영업 중개업소로 볼 수 있다. 그래서 중개 사고시 피해 구제가 어렵다.
지금은 정보화시대 어느 부동산 업소를 가도 어느 곳이나 전체의 물건을 한 눈에 볼 수 있고 또 살 수 있는 시스템이 구축되어 있다. 이왕이면 같은 집이라도 법과 질서를 잘 지키며 성실하게 열심히 일하는 좋은 사람과의 인연으로 구입한다면 더욱 福있고 행복한 집이 되지 않을까 싶다.
3. 不動産 賣買 契約시 주의점.
①자금 규모 및 자금결재 가능한 시기를 파악한다. 
―아무리 돈이 많아도 내 마음대로 할 수 있는 상황이 아니면 소용이 없다. 또한 늦어도 2개월 내에 잔금지불을 할 수 없을 때에도 곤란하다. 대다수 사람들은 심한 경우 본인의 집을 보러오기만 해도 이사갈 집을 찾아 헤메는 경향이 있다. 그러나 계약이란 그리 쉬운 것이 아니다. 계약서를 작성하다가도 깨지는 경우가 허다하다.
또한 이사갈 집이 없을까봐 걱정하는 사람도 많은데 보통 1300세대 아파트 단지의 경우 1년에 400세대 이상이 이사간다. 집이 없는 것이 아니라 돈인 맞지 않는 것이다. 이사 갈 지역의 시세를 파악해 두고 내 집이 완벽하게 계약이 완료된 뒤에 이사갈 집을 계약하는 것이 원칙이다. 물론 부동산 시장의 상황에 따라 예외는 있다. 집을 보러다니기 전에 결재 가능한 완벽한 자금계획을 세워야 곤란을 겪지 않는다.
②본인의 생활여건이나 취향을 고려하여 적합한 지역을 선택한다. 
―젊은 맞벌이 출퇴근 부부 경우 주거환경이 조금 안 좋더라도 역세권 아파트가 좋다. (편리성은 좋으나 쾌적성과 안정성이 좋지 않다.) 학생자녀가 있는 경우 통학이나 유해환경 유무를 점검한다.
③본인의 소득과 생활여건에 맞는 주택규모를 결정한다. 
―노부모 봉양, 식구수 등을 고려하여 주택규모를 결정한다. 가구, 짐, 방의 용도 등도 고려한다. 돈 많고 돈 잘 벌면 큰집이 좋다 그러나 비용도 고려해야 된다. 청소할 때도 더 고생하게 된다. 
4.不動産 賣買의 효과적인 契約 요령
매수 희망자가 망설이며 친지 또는 부동산에 자문을 구하는 동안 매도 희망자는 어떻게 하면 더 좋은 조건으로 매도할 수 있을까 궁리 끝에 마찬가지로 여러 부동산에 전화상담을 하거나 거짓 경쟁자까지 붙이는 경우가 허다하며 심지어 계약 진행 중인 것을 눈치챈 주변 경쟁 부동산에서는 계약이 깨지도록 만드는 경우가 생기게 된다.
그리고 "원칙에 입각하여 모든 준비를 갖추어 내일 계약합시다."라고 쌍방이 약속하여 제대로 지켜지는 계약은 매우 드문 경우에 해당된다. 매도인이나 매수인 어느 일방이 하룻밤 사이에 마음이 변했기 때문이다.
어떻게 하면 마음에 드는 일 순위 물건을 남보다 먼저 안전하게 계약할 수 있을까?
①상대방의 마음이 변하기 전에 신속하게 밤늦게라도 당일 계약한다. 사람마음은 하루에도 수십 번 바뀌는 법(매도, 매수인 똑같음) 절대 상대에게 시간을 주어서는 안 된다.
②급한 나머지 실수가 없도록 안전장치를 철저히 한다.(조건을 달고 계약한다.) 주머니 용돈으로 우선 계약하고 부족한 계약금은 조건성취(서류이상무, 대리권 존재확인 등등)가 된 후 지급하되 조건 성취가 안되면 기 지급한 주머니 용돈만 돌려 받는 방법 등 등 ...
③가격 흥정은 Game mind를 가지고 즐기듯 상대방의 기분을 상하지 않도록 해야 하며 1순위 물건일 경우 더이상의 가격조정은 거의 어렵습니다. 억대의 재산계약을 몇 십만원 또는 100만원 때문에 깨는 우를 범한다면 아마 지나가던 소도 웃을 것입니다.
5.私見
법원과 시청을 다니면서 등기에 필요한 서류들을 발급 받는데는 생각보다 그리 많은 시간들이 소모되지 않았다. 내가 생각한 건 만약 토지나 건물에 대한 매매를 하려는데 어떠한 등기를 필요로 하는지 모르는 사람이 찾았을 경우이다. 자세한 사항들을 설명하지는 못하겠지만 간단하게 이런 등기는 이런 경우에 쓰인다고 설명해 줄 수 있는 누군가가 등기소에 있으면 어떨까 하는 생각을 해본다.