물권법총론 리포트 다시 올립니다!

먼저 교수님 한 학기 동안 저희들을 정성으로 가르쳐 주신데 대해 감사드립니다. 그리고 제가 등기소와 시청과 동사무소를 다니면서 느낀 점과 주의점을 아래에 정리하여 첨부하였으니 모자란 점이 있으면 따끔하게 꾸짖어 주십시요.
매매계약에 대한 서류를 발급받는 과정에서 느낀 소감은 각 목차마다 있으며 가장 마지막 목차에서 전체적인 소감문을 적었습니다.

Ⅰ. 住宅 및 아파트 등의 不動産 賣買契約시 具備書類
 주택 및 아파트의 매매계약시 구비해야할 서류는 계약의 당사자인 매수인과 매도인의 입장에 따라 그 구비서류가 다르다.

1. 賣渡人의 具備書類
 매도인은 주택 및 아파트의 구입시 주민등록초본 1통(동사무소 민원실), 주민등록등본 1통(동사무소 민원실), 인감증명서 1통(부동산 매매용으로 동사무소 민원실에서 발급), 매도인의 인감도장, 토지대장등본 2통(시청 및 동사무소 민원실), 건물 토지 등기부등본 각 1통(등기소), 건물 토지 등기필증(등기권리증을 분실한 경우 매도인의 주민등록증이나 운전면허증 인감도장을 지참하여 본인이 등기소로 내사), 토지가격확인원 1통(동사무소 재무계 및 시청민원실), 토지이용계획확인서(시청 및 구청의 민원실), 건축물관리대장 2통(시청 및 동사무소 민원실), 공시지가확인서 1통(시청 및 구청 민원실)을 매매계약시 구비하여야 한다.

2. 買受人의 具備書類
 매수인은 매도인과 달리 자신의 주민등록등본 2통과 도장만을 준비하면 된다.

Ⅱ. 住民登錄抄本
1. 抄本의 槪念 및 種類
 원본가운데 필요한 부분의 증명을 위하여 그 부분만을 발췌하여 등사한 서면을 말한다. 등분을 간략하게 한 것으로 공무원이 직무상 작성하여 원본과 다름이 없다는 뜻의 증명을 붙인 인증초본과 그렇지 않은 것이 있다. 초본에는 호적초본, 등기부초본, 주민등록초본 및 소송기록의 초본 등이 있다. 

2. 發給機關 및 發給節次
 주민등록등본의 발급기관은 전국 어느 동사무소에서나 발급이 가능하며, 동사무소에 가서는 주민등록등본 발급신청서를 작성하여, 발급창구에 가서, 발급을 담당하는 공무원에게 작성한 발급신청서와 주민등록증을 주면 공무원은 주민등록초본을 발급하여 준다. 이때 소요되는 비용은 100원이며 발급시간은 대기하는 사람이 없으면 2∼3분정도이다.

Ⅲ. 印鑑證明(不動産賣買用 印鑑證明)
1. 印鑑證明의 槪念 및 印鑑의 發給
 인감증명이란, 행정청이 출원자가 현재 사용하고 있는 인감이 행정청에 신고된 인감과 상이하지 않음을 증명해 주는 것을 말하며, 부동산거래나 공증증서 작성시에 주로 사용되고 있습니다. 인감증명의 발급신청은 내국인의 경우 인감을 등록한 본인이 직접 인장을 소지하고 증명청에 출원하여 주민등록증,자동차 운전면허증 또는 여권을 제시하고 신청할 수 있습니다. 그리고 내국인의 경우 제3자에게 위임할때는 누구나 위임장을 작성해야 하며, 위임을 받을 수 있는 자는 만17세 이상으로 신원을 확인할 수 있는 증명을 소지한 자 이어야 하며, 미성년자 또는 한정 치산자가 증명을 발급 받고자 하는 경우에는 법정대리인의 동의서를 함께 작성해야 합니다. 재외국민의 경우에는 위임장 또는 법정 대리인의 동의서를 작성한 다음 주소지를 관할하는 재외공관으로 부터 본인의 위임 또는 동의사실에 대하여 확인을 받아 증명을 신청해야 합니다.

2. 印鑑證明의 發給機關 및 節次
 재외국민 본인이 직접 인감증명을 신청한 때에는 출원에 의한 인감증명 절차에 따라 처리되며, 소관 증명청과 관계없이 어느 읍·면·동에서나 증명을 신청할 수 있다. 발급받는 절차는 위에서 기술한 주민등록등본의 서류와 유사하다. 발급신청서를 작성하여 담당창구에 가서 발급신청서를 인감도장과 주민등록증을 함께 발급담당 공무원에게 제출하면 공무원은 인감을 찾아서 인감도장을 비교한 뒤 발급하여 준다. 이때 소요되는 비용은 300원이며 소요되는 시간은 약 5∼7분정도이다. 

3. 印鑑證明 發給時 主意事項
 주의하여할 점은 인감증명의 용도를 발급시에, 발급공무원에게 설명해 주어야 한다는 것이다. 타인을 위한 보증의 제공 등의 이유로 발급 받는 인감증명과 부동산의 매매시에 발급 받는 인감증명은 그 양식이 서로 다르다는 점에 유의하여야 한다. 반드시 발급 공무원에게 발급용도가 주택 및 아파트의 매매라는 사실을 얘기한 후 인감증명을 발급 받아야 한다. 매매를 위한 인감증명의 양식에는 일반 인감증명의 양식과 달리 아래에 있는 부동산 '매수자' 란에 매수자의 성명, 주소, 주민등록번호를 기입하여 발급 받아야 한다. 

Ⅳ. 土地臺帳
1. 土地臺帳의 槪念
 지적공부, 지적대장이라고도 한다. 토지의 상황을 명확히 하기 위해 토지의 소재, 지번, 지목, 지적, 등급, 면적 및 소유자의 주소, 성명 등을 등록하는 장부이다. 관리청은 시장, 군수 ,구가 있는 시는 구청장이 관리청이다. 지턱공부는 토지대장, 지적도 ,임야대장, 임야도 및 수치지적부의 총칭이다. 지적법에 의하면 소관청은 지적공부를 지적서고에 비치, 보관하며 영구 보존하여야 한다.

2. 土地臺帳의 發給機關 및 發給節次
 토지대장의 발급은 광역시, 특별시의 경우에는 구청에서 발급 받으며, 시의 경우에는 시청 민원실에서 발급 받는다. 지역 동사무소에서도 발급이 가능하나 시청에서 발급 받는 것보다 시간이 오래 걸린다. 일단 시청민원실에 가면 비치되어 있는 발급청구서를 작성하여 토지대장의 발급담당 공무원에게 제출한 후 순서를 기다리면 발급 받을 수 있다. 이때 소요되는 비용은 500원이며 대기자가 없을 시 소요시간은 약 1∼2분이면 발급 받을 수 있다.

Ⅴ. 公示地價 確認書(土地價格 確認書)
1. 公示地價의 槪念
 전국 토지에 대해 표준지가를 조사 평가하여 공시하는 제도이다. 지가의 부당한 변동을 억제하고 공공용지를 적정가격으로 공급하여 토지이용의 효율을 증진시킬 목적으로 만들었다. 공시된 지가는 토지 거래, 감정, 보상, 세무 등의 지표가 된다.

2. 發給機關 및 發給節次
 공시지가 확인원은 지역 동사무소에서 발급 받을 수도 있으며, 시청에서도 발급 가능하다. 토지가격 확인원의 발급절차는 먼저 동사무소에서는 동사무소에 비치되어 있는 발급의뢰서를 작성하여 담당발급창구에 있는 담당공무원에게 제출하면 담당공무원은 그 신청한 지번의 공시지가를 확인하여 발급하여 준다. 이때 소요되는 비용은 500원이며, 소요되는 시간은 대기자가 없을 시 약 7∼10분 정도 기다리면 발급 받을 수 있다.

Ⅵ. 土地利用 計劃確認書
1. 土地利用 計劃의 槪念
 도시계획이란 도시의 운영을 계획적으로 제어, 통제하기 위한 공간 계획이며, 도시의 물질적 환경의 건설, 관리기술을 과제로 삼는다. 우리나라에서는 국토건설종합계획에 따른 토지이용계획의 입안 및 결정과 토지거래의 규제 및 토지이용의 조정 등에 관해 필요한 사항을 정한 법률을 국토이용관리법이라 하며, 토지이용계획, 토지이용의 제한, 토지거래계약의 허가, 규제와 이용의 조정, 국토정책심의회, 용도지역 내에서 기존공작물의 용도변경시 조치, 기준지가의 평가, 고시와 토지평가사, 타법의 배제 등에 관해 규정하고 있다.

2. 發給機關 및 發給節次
 토지이용 계획확인서의 발급기관은 광역시, 특별시의 경우에는 구청이며, 시의 경우에는 시청이 발급기관이다. 발급절차는 먼저 시청민원실에 비치되어 있는 발급의뢰서를 작성하여 담당 발급공무원에게 제출하면 발급 받을 수 있다. 이때 소요되는 비용은 1.000원이며, 소요되는 시간은 대기자가 없을 시 약 10분 남짓 걸린다. 토지이용 계획확인서의 발급시에 시간이 가장 많이 걸린다. 발급대기자도 많으며, 발급시간도 매매시 필요한 서류중 가장 오래 걸린다.

Ⅶ. 建築物管理臺帳
1. 建築物管理臺帳의 槪念
 건축물을 관리하기 위한 공부로서 건축물대장이 있으며, 건축물관리 대장에는 집합 건축의 소유와 관리에 관한 법률의 적용을 받는 건축물(아파트,연립주택 등)의 현황을 기재한 "집합건축물대장"과 집합 건축물 외 건축물의 현황을 기재한 "일반건축물대장"이 있다. 건축물대장에는 소재지, 구조, 층수, 연면적, 용도, 허가일자, 사용승인일자 등 '건축물에관한 표시사항'과 소유자의 주소,성명 등 '소유권에 관한사항'을 기재하여 건축물의 일반현황을 알수 있도록 하는데 있다.

2. 發給機關 및 發給節次
 건축물관리대장의 발급기관은 광역시, 특별시의 경우는 구청이며, 시의 경우에는 시에서 발급한다. 발급절차로서는 먼저 시청의 민원실에 있는 발급의뢰서를 작성한 후 담당발급창구에 있는 발급공무원에게 발급의뢰서를 주면 발급하여 준다. 발급의뢰서 작성시 지번을 정확하게 기재하여야 한다. 이때 소요되는 비용은 100원이며 대기자가 없을 시 소요시간은 약 2∼3분 정도 걸린다.

Ⅷ. 土地, 建物의 登記畢證
1. 登記畢證의 槪念
 등기소에서 교부하는 등기 완료의 증명서를 말한다. 등기공무원이 등기를 완료하였을 때에는 등기원인을 증명하는 서면 또는 신청서의 부본에 신청서의 접수년월일, 접수번호, 순위번호와 등기필의 뜻을 기재하고 등기소인을 찍어 이를 등기권리자에게 교부하여야 한다(부동산등기법 67①). 등기필증은 증명서에 불과한 것이지만, 실무상으로는 등기필증에 등기의 위임장을 붙여서 부동산의 매매나 담보가 행해진다. 등기필증을 소유한 자는 권리자로 추측되므로 이를 권리증이라고도 하며, 이 권리증에 관하여 다음에 등기를 할 경우에는 등기필증을 제출하여야 한다.

2. 發給機關 및 發給節次
 등기필증의 발급기관은 등기소 내지 법원의 등기과이다. 등기필증은 최초의 발급으로 소유권을 표시하는 증서이므로 소유권자가 보관하고 있다. 그러므로 등기필증을 잃어버리지만 않는다면 매매계약의 체결시 매도인은 다시 발급 받을 필요가 없다. 

Ⅸ. 土地, 建物의 登記簿謄本
1. 登記簿의 槪念
 등기사항을 적어서 등기소에 마련해 놓은 공식장부를 '등기부'라 한다. 등기부는 부동산등기부, 상업등기부, 법인등기부, 선박등기부, 공장재단등기부, 입목등기부, 부부재산계약등기부가 있다. 그중 특히 중요한 것은 부동산 등기부로 이에는 토지등기부, 건물등기부가 있고, 1필지의 토지 또는 1동의 건물마다 등기용지를 하나씩 사용한다. 이것을 1부동산 1등기용지주의 또는 물적편성주의라 한다. 각 등기용지는 등기번호란 외에 표제부(토지, 건물별 부동산의 표시), 갑구란(소유권), 을구란(소유권 이외의 권리)의 3부로 이루어진다. 등기부는 접수한 순으로 편철하게 되어 있는데, 권리관계의 공시를 목적으로 하는 것이므로 누구든지 수수료를 납부하고 등기부의 등본 또는 초본의 교부를 청구할 수 있다.

2. 發給機關 및 發給節次
 등기부의 발급기관은 법원의 등기과에서 발급 받으면 된다. 매매계약 체결시 유일하게 법원에서 발급 받을 수 있는 서류이다. 그러므로 등기부 등본의 발급시 다시 법원의 등기과를 찾지 않게 정확한 지번을 알고 등기부 등본을 발급 받아야 한다. 지금은 등기부등본 발급의 전산화로 인해 등기부등본 발급자판기가 있으며, 예전처럼 오래 기다리지 않아도 되며 급행료를 지불하지 않아도 된다.
 발급절차는 먼저 등기과에 들어가면 등기부등본 발급자판기가 있다. 이 발급자판기에 발급에 필요한 돈을 넣은 후 발급자판기에서 원하는 내용을 입력하면 등기부등본을 발급 받을 수 있다. 이때 소요되는 비용은 집합건물과 일반 주택의 경우에 다르다. 집합건물은 1.200원이며 일반 주택일 경우에는 토지등기부 1.200원, 건물등기부 1.200원이다. 소요되는 시간은 약 5분 남짓 걸린다.
이 발급자판기의 순서를 정리해 보면 다음과 같다.
①먼저 발급자판기에 발급 받는데 필요한 돈을 삽입한 후 시작을 손가락으로 살며시 누른다. ②그런 다음 '현재유효사항'과 '말소사항포함'이라는 화면이 뜨면, 자기가 원하는 사항을 선택하여 누른다. ③그런 다음 '소재지번사용'과 '고유번호사용'이라는 화면이 뜨면 대개 일반의 사람들은 자기가 살고 있는 집의 고유번호를 모르므로 소재지번사용을 선택하여 누른다. ④그러면 4개의 선택사항이 뜬다. '토지+건물 동시발급', '집합건물(아파트,연립,다세대 등', '토지만 발급', '건물만 발급'. 이 4가지 사항 중 매매계약의 체결시에는 토지, 건물의 등기부등본이 둘다 필요하므로 '토지+건물 동시발급'을 선택한다. ⑤그런 다음해당광역시/도를 선택한다. ⑥그 다음 화면은 '리/동'을 입력하라는 표시가 나오면 배열된 자음, 모음을 이용하여 매매하고자 하는 '리/동'을 입력한다. ⑦그 다음 화면은 지번을 입력하는 화면이다. 정확한 지번을 숫자배열판을 이용하여 눌러주고 입력완료를 누른다.  ⑧그 다음 화면은 발급통수를 묻는 화면이므로 발급 받고자 하는 발급통수를 입력한다. 대개 등기부등본은 매매계약의 체결시 1통이 필요하므로 1통을 입력한다. ⑨그 다음 화면은 입력사항이 맞으면 '확인버튼'을 누르라는 화면이다. 지금까지 입력한 사항이 맞으면 '확인버튼'을 손가락으로 눌러주면 된다. ⑩그 다음 화면은 발급이 진행되고 있다는 표시가 나오고 그런 다음 발급이 완료되면 발급자판기 밑으로 등기부등본이 발급된다.

3. 登記簿 謄本 發給 후 留意事項
(1) 표제부 등기를 확인하여 실평수를 확인하여 계약금액을 정하여야 한다.
(2) 소유자의 이름과 주소, 주민등록번호를 확인하여 계약자와 소유주가 맞는지를 확인하여야 한다.
(3) 주택에 가등기나 예고등기가 되어있지 않은가를 확인하여야 한다.
(4) 선순위의 저당권이 말소되지 않은 전세권이나 임차권이 있는지 점검하고 그 금액을 확인하여야 한다.
(5) 등기부는 자신이 직접 발급받도록 하여야 한다.
(6) 등기부의 편철상태와 페이지의 탈락여부를 꼼꼼히 확인하여야 한다.

Ⅹ. 各種 具備書類를 發給 받은 後의 所感
 처음으로 매매에 필요한 서류를 직접 다니면서 발급 받은 소감은 생각했던 것보다 시간이 많이 걸리지 않았다는 것입니다. 지금까지의 제가 자라오면서 들어오던 얘기들은 등기소의 급행료니 아니면 시청의 민원서 발급에 있어 시간이 너무 오래 걸린 다던지 하는 얘기들이었습니다. 하지만 지금은 국민들의 생각이 건전해졌고 사회 또한 많이 정화되어 공무원들이 정말 친절하다는 생각이 들었습니다. 등기소의 직원들도 제가 모르는 것이 있으면 상세히 가르쳐 주었으며 시청민원실의 공무원 또한 모르는 것이 있으면 자세히, 상세히 가르쳐주는데 제가 미안할 정도였습니다.
 매매에 필요한 서류의 발급에 시간 또한 그리 많이 들지 않으며 비용도 많이 들지 않았습니다. 직접 발급 받아보니 제가 실제로 매매계약을 체결할 경우에 어떻게 해야하며 무엇을 발급 받아야 하는지 정확하게 알 수 있었던 계기가 되었던 것 같습니다. 그런데 시간적인 절약을 기한다면 점심시간은 피해서 관공서를 이용하는 것이 시간을 절약하는 방법같습니다. 제가 12시 정도에 시청에 갔더니 시청직원들이 점심시간이라면서, 점심시간 마치고 다시 오라고 하였습니다. 제가 알기로는 점심시간이라도 민원실은 교대로 민원인들의 편의를 위해 교대로 식사한다고 들었습니다. 그런 이유로 시청에서 소비한 시간이 한시간 30분정도 소비하였습니다. 제가 부지 하였던 점도 있으나, 일반인들이 이용하기에는 불편했던 점이 있지 않나 하고 생각합니다.
 각종 서류의 발급절차에 각 목차마다 저의 발급 받을 당시의 소감을 적었습니다. 그리고 다른 사람이 보기에도 쉽게 작성하려고 노력하였습니다. 차후에 문외한인 다른 사람들이 보기에도 편리하고 알기쉽게 쓰려고 노력하였으니 차근차근 읽어보시고, 제가 모자라는 지식으로 리포트를 쓰다보니 리포트에 많은 흠결이 많을 줄로 생각됩니다. 교수님께서 모자라는 부분은 많은 지도 편달 부탁드립니다. 그리고 전형화된 아파트 매매계약서와 부동산 매매계약서와 공동주택매매계약서를 첨부합니다.