Re:아파트의 현상을 유지하는 비용만 전세권자들이 납부해야 할 것같군요.
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작성자 김재문 작성일13-06-21 09:56 조회4,992회 댓글0건관련링크
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회사원님 반갑군요.
현재 성우그룹 회계팀에서 근무시군요.
아마도 전세계약이 등기를 통한 경우라면,물권법의 규정을 적용받게 된답니다.
그래서 우리 민법 제309조에는 전세권자가 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다고 규정되어 있답니다.
그리고 동법 제310조에는 목적물을 개량하기 위해 지출한 금액기타 유익비에관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 쫓아 그 치출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 되어 있답니다.
질문하신 내용중에
" 관리비 명세서에 대해서 일종의 특별수선충당금이라고 해서
아파트의 수선에 관련된 비용에 대해서 이 비용이 과연 집주인의 부담인지,
아니면 세입자의 부담인지 구분하기가 상당히 난해 하다고 하셨군요.
원래는 특별수선충당금이라 하는 것은 공동주택관리령(제23조)에 의하면,30세대이상의 공동주택과 승강기가 설치된 공동주택.중앙집중식 난방방식의 공동주택에서 당해 공동주택의 공용부분(복도.승강기.주차장등...)과 입주자(소유자)의 공동소유인 부대시설및 복리시설에 대한 장기수선계획에서 정하는 바에 의한다라고 규정되어 있는 비용이군요.
그러므로 아파트를 분양받아들어오거나 매입해서 들어온 소유자(입부자)들을 위한 규정이라 전세를 들어온 독신자 아파트는 전세권설정계약서에 의해야 할 것 같군요.
그러므로 전세권에 관한 위의 민법상의 두 강행규정에 의하면,
특별수선충당금이라는 항목의 의미가 아파트의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선목적에 사용되는 경우는 전세든 독신자들이 지불해야 될 비용으로 볼수 있답니다.
이런점은 임대차(623)의 경우와는 다르답니다.등기를 하지 않는 임대차(채권계약)인 경우에는 임대인(소유주)이 그 아파트를 사용수익에 필요한 상태를 유지해야될 의무를 무담합니다.
그러나 통상이 아닌 특별히 아파트를 더 좋게 하기 위하거나,기본시설에서 더 가치를 높이는 수선이라면 아파트 소유주(성우그룹?)가 지불해야 할것 같군요.
일반적으로 수선비라면 아파트를 사용하다보면,세월이 지나서 페인트가 벗겨진다든지,수도관이 막힌다든지...하자보수를 받는 기간이 지나서 발생하는 처음 전세들어 살때의 그 상태를 유지하기 위한 수선비용이라면 당연히 전세들어 사는 사람들이 내어야 합니다.
그러나 그렇지 않고 처음부터 건축시에 아파트가 부실하였다거나(옥상의 방수가 부실하여 누수현상이 발생하거나),처음부터 균렬이 생긴다거나.방한벽시설이 부실하는등 건축하자로 인하여 발생하여,하자기간이 도과한 후에 수리하지 못한 것을 후일에 처음보다 더 좋게 수리하는 것을 특별수선충당금이라면,그 비용은 개량비나 유익비에 해당될 경우가 많겠지요.이럴경우에 사용하는 특별수선충당금은 아파트 소유자(성우그룹?)이 부담해야 될 것같군요.
그리고 구체적인 경우에 과연 목적물의 현상을 유지시키는 통상의 수선비인지...기존에 잘못된 하자를 더 좋게 개량하기 위한 유익비 인지는 거래관행과 신의성실의 원칙도 참작하여 결정되어야 할 것같답니다.
우리 대법원 판례도 딱히 집어서,전세권자에게 특별수선충당금을 납부하라는 판례는 아직 없답니다.다만,특별히 전세권자인 비소유자를 입주자로 보는 공동주택관리령의 규정에 전세권자에게 특별수선충담을 밥부하라는 규정이 없고,전세계약에 전세권자가 특별수선충당금을 납부한다는 특약이 없는 상황이라면,민법의 전세권에 관한 조문으로 해결해야 될것 같답니다.
그러나 민법의 전세권은 강행규정이므로 당자가의 계약으로 임의적으로 조문에 위반된 계약이 허용되는 경우가 쉽지 않을 것 같군요.이렇게 되면 강행법규위반이 될 수가 있답니다.
민법 물권편에 정해진 조문은 당사자의 계약으로 변경시킬 수 없는 강행규정입니다.
다만 말이 전세권계약이지 독신자들에게 전세권설정 등기를 해 주지 않은 상태라면,채권계약(임대차)가 되어 있다면,이런 상황에서 독신자들에게 특약으로 합의가 된다면 가능하겠지만...
전세권의 등기가 된 상태라면,특약자체가 물권법규정을 위반하게 되므로 가능할른지...강행법규위반의 계약은 원래가 무효이므로...
하여튼 좀더 다른 사례와 관행을 조사하여 보시기 바람니다.
현재 성우그룹 회계팀에서 근무시군요.
아마도 전세계약이 등기를 통한 경우라면,물권법의 규정을 적용받게 된답니다.
그래서 우리 민법 제309조에는 전세권자가 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다고 규정되어 있답니다.
그리고 동법 제310조에는 목적물을 개량하기 위해 지출한 금액기타 유익비에관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 쫓아 그 치출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 되어 있답니다.
질문하신 내용중에
" 관리비 명세서에 대해서 일종의 특별수선충당금이라고 해서
아파트의 수선에 관련된 비용에 대해서 이 비용이 과연 집주인의 부담인지,
아니면 세입자의 부담인지 구분하기가 상당히 난해 하다고 하셨군요.
원래는 특별수선충당금이라 하는 것은 공동주택관리령(제23조)에 의하면,30세대이상의 공동주택과 승강기가 설치된 공동주택.중앙집중식 난방방식의 공동주택에서 당해 공동주택의 공용부분(복도.승강기.주차장등...)과 입주자(소유자)의 공동소유인 부대시설및 복리시설에 대한 장기수선계획에서 정하는 바에 의한다라고 규정되어 있는 비용이군요.
그러므로 아파트를 분양받아들어오거나 매입해서 들어온 소유자(입부자)들을 위한 규정이라 전세를 들어온 독신자 아파트는 전세권설정계약서에 의해야 할 것 같군요.
그러므로 전세권에 관한 위의 민법상의 두 강행규정에 의하면,
특별수선충당금이라는 항목의 의미가 아파트의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선목적에 사용되는 경우는 전세든 독신자들이 지불해야 될 비용으로 볼수 있답니다.
이런점은 임대차(623)의 경우와는 다르답니다.등기를 하지 않는 임대차(채권계약)인 경우에는 임대인(소유주)이 그 아파트를 사용수익에 필요한 상태를 유지해야될 의무를 무담합니다.
그러나 통상이 아닌 특별히 아파트를 더 좋게 하기 위하거나,기본시설에서 더 가치를 높이는 수선이라면 아파트 소유주(성우그룹?)가 지불해야 할것 같군요.
일반적으로 수선비라면 아파트를 사용하다보면,세월이 지나서 페인트가 벗겨진다든지,수도관이 막힌다든지...하자보수를 받는 기간이 지나서 발생하는 처음 전세들어 살때의 그 상태를 유지하기 위한 수선비용이라면 당연히 전세들어 사는 사람들이 내어야 합니다.
그러나 그렇지 않고 처음부터 건축시에 아파트가 부실하였다거나(옥상의 방수가 부실하여 누수현상이 발생하거나),처음부터 균렬이 생긴다거나.방한벽시설이 부실하는등 건축하자로 인하여 발생하여,하자기간이 도과한 후에 수리하지 못한 것을 후일에 처음보다 더 좋게 수리하는 것을 특별수선충당금이라면,그 비용은 개량비나 유익비에 해당될 경우가 많겠지요.이럴경우에 사용하는 특별수선충당금은 아파트 소유자(성우그룹?)이 부담해야 될 것같군요.
그리고 구체적인 경우에 과연 목적물의 현상을 유지시키는 통상의 수선비인지...기존에 잘못된 하자를 더 좋게 개량하기 위한 유익비 인지는 거래관행과 신의성실의 원칙도 참작하여 결정되어야 할 것같답니다.
우리 대법원 판례도 딱히 집어서,전세권자에게 특별수선충당금을 납부하라는 판례는 아직 없답니다.다만,특별히 전세권자인 비소유자를 입주자로 보는 공동주택관리령의 규정에 전세권자에게 특별수선충담을 밥부하라는 규정이 없고,전세계약에 전세권자가 특별수선충당금을 납부한다는 특약이 없는 상황이라면,민법의 전세권에 관한 조문으로 해결해야 될것 같답니다.
그러나 민법의 전세권은 강행규정이므로 당자가의 계약으로 임의적으로 조문에 위반된 계약이 허용되는 경우가 쉽지 않을 것 같군요.이렇게 되면 강행법규위반이 될 수가 있답니다.
민법 물권편에 정해진 조문은 당사자의 계약으로 변경시킬 수 없는 강행규정입니다.
다만 말이 전세권계약이지 독신자들에게 전세권설정 등기를 해 주지 않은 상태라면,채권계약(임대차)가 되어 있다면,이런 상황에서 독신자들에게 특약으로 합의가 된다면 가능하겠지만...
전세권의 등기가 된 상태라면,특약자체가 물권법규정을 위반하게 되므로 가능할른지...강행법규위반의 계약은 원래가 무효이므로...
하여튼 좀더 다른 사례와 관행을 조사하여 보시기 바람니다.
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