신동찬씨 중간생략등기 답변입니다. 늦어서 죄송해요.

1차 시험에서는 판례의 태도를 묻는 유형의 문제로 출제되며, 2차 시험에서의 사례문제에서는 큰 논점으로 출제되기도 한다고 합니다.
내용의 요약과 관련된 판례를 정리했는데요. 제가 디스켓을 가지고 있으니 저에게 연락주세요. 카피가 가능하니까요. 그러면 제가 정리한 내용을 올릴께요. 잘못된 점이 있거나 문제점이 있는 부분은 올려주세요. 같이 연구를 해보죠.
동찬씨에게 중간생략등기 다시 보게 해주어서 감사해요. 공부 열심히 합시다.관련판례를 자세히 분석하기 바랍니다. 많은 발전이 있으시길...

中間省略登記

Ⅰ. 意 義

부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간취득자에게, 중간취득자로부더 최후의 취득자에게 차례로 이전되는 경우에, 그 중간취득자에의 등기를 생략하고 최초의 양도인으로부터 직접 최후의 취득자에게로 행해지는 등기를 말한다. 이는 둥록세 등 조세부담을 면하거나 등기절차의 간편화, 투기목적달성 등 여러 가지 이유로 구법시대부터 널리 이용되고 있습니다.

Ⅱ. 中間省略登記의 有效性

1. 견해의 대립

(1) 무효설

민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생기도록 하고 있는데, 중간생략등기의 유효성을 인정하는 것은 이를 정면으로 위반한 것으로 무효라고 한다.(김상용) 다만 최후의 취득자로부터 다른 사람에게 이전된 경우에는 거래의 안전을 고려하여 무효인 중간생략등기도 유효한 것으로 다루어야 한다는 견해(장경학)도 있다.

(2) 조건부 유효설

중간자의 동의 또는 3자간의 합의가 있으면 유효하다는 입장이다.(김주수) 이러한 합의는 묵시적으로도, 순차적으로도 가능하다.

(3) 무조건 유효설

비권리자의 처분은 그것이 권리자의 동의를 얻어서 행한 것일 때에는 유효하다는 독일민법 제185조를 유추적용하여 합의가 없더라도 중간생략등기의 유효성을 인정하자는 견해인 독일민법 제185조 유추적용설(곽윤직)과 물권적 기대권의 개념으로 유효성을 인정하려는 물권적 기대권설(김증환)이 있다.

2. 검 토

무효설은 중간생략등기를 모두 무효라고 한다면 거래안전에 큰 위험이 된다는 점을 간과하고 있고, 무조건 유효설은 중간자의 동시이행항변권을 보호해 주지 못하므로 조건부 유효설이 타당하다고 본다.

3. 판 례

판례는 조건부 유효설의 입장이다. 또한 부동산등기특별조치법상 중간생략등기 금지규정을 단속규정으로 보아 중간생략등기합의의 유효성을 인정한다.

판례① 합의 없이 이루어진 중간생략등기의 효력

중간생략등기절차에 있어서 이미 중간생략등기가 이우어져 버린 경우에는 그 관계계약 당사자사이에 적법한 원인행위가 성립되어 이행된 이상 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 사유로써 이를 무효라고 할 수는 없다.
→당사자간의 합의 없이 경료된 중간생략등기에 있어서는 등기명의인에게 그 등기가 실체적 관리관계에 부합한다는 점을 입증할 책임이 있다.

판례② 부동산등기특별조치법의 규정과 중간생략등기의 사법상 효력

부동산등기특별조치법상 조세포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위하여 법률 제2조 제2항 및 제8조 제1호에서 등기하지 아니하고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적범위 내에서 형사처벌하도록되어 있으나, 이로써 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니다.

Ⅲ. 中間省略의 登記請求 與否

부동산이 A→B→C로 전전 양도된 경우에 B의 등기를 생략한 채 C가 직접 A에게 소유권이전등기를 청구할 수 있느냐가 문제된다.

1. 3자의 합의가 있는 경우

판례는 3자 전원의 합의가 있는 경우에는 등기청구가 가능하다고 본다. 이러한 합의는 3인이 같이 할 수도 있고, 순차로 할 수도 있다. 그리고 매수인란을 백지로 한 매도증서가 순차로 매수인에게 교부된 경우에 종전의 판례는 묵시적으로 그리고 순차적으로 중간등기생략의 합의가 있었다고 보았으나, 최근의 판례는 그러한 합의를 부정하고 있다.

판례③ 가. 최종 양수인의 최초 양도인에 대한 소유권이전등기의 직접 청구와 중간생략등기 합의의 요건/ 나. 매수인란이 공란으로 된 백지의 매도증서와 위임장 및 인감증명서를 교부한 것만으로 중간등기생략에 관한 합의가 있었다고 할 수 있는지의 여부(소극)

가. 부동산이 전전양도된 경우에 중간 생략등기의 합의가 없는 한 그 최종 양수인은 최초양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수는 없다 할 것이고, 부동산의 양도계약이 순차로 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계당사자 전원의 의사합치 즉 중간생략등기에 대한 최조 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초 양도인과 최종 양수인 사이에도 그 중간등기생략의 합의가 있었음이 요구된다.

나. 최초 양도인이 중간등기생략을 거부하고 있어 매수인란이 공란으로 된 백지의 매도증서와 위임장 및 인감증명서를 교부한 것만으로는 중간등기생략에 관한 합의가 있었다고 할 수 없다.

판례④ 최초 양도인의 동의없는 등기청구권 양도의 효력

비록 최종 양수인이 중간자로부터 소유권이전등기청구권을 양도받았다고 하더라도 최초 양도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차 이행을 청구할 수 없다.

판례⑤ 중간생략등기의 합의가 있게 되면 중간매수인의 최초 매도인에 대한 소유권이전등기청구권이 소멸되는지 여부(소극)

중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 이러한 합의는 중간등기를 생략하여도 당사자 사이에 이의가 없겠고, 또 그 등기의 효력에 영향을 미치지 않겠다는 의미가 있을 뿐이지, 그러한 합의가 있었다 하여 중간매수인의 소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 소멸되는 것은 아니라 할 것이다.

2. 3자의 합의가 없는 경우

판례는 부동산이 전전양도된 경우에 중간생략등기의 합의가 없는 한 그 최종 양수인은 최초양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수는 없다고 한다.

판례⑥ 중간생략등기의 합의가 없는 겨우

중간생략등기의 합의가 없다면 부동산의 전전매수인은 매도인을 대위하여 그 전 매도인인 등기명의자에게 매도인 앞으로의 소유권이전등기를 구할 수는 있을지언정 직접 자기 앞으로의 소유권이전등기를 구할 수는 없다 할 것이다.

Ⅳ. 關聯問題

1. 미등기부동산과 중간생략등기의 문제

신축건물의 소유권 취득은 법률의 규정에 의한 소유권 취득이므로, 등기 없이 물권병동의 효과가 발생하다. 이 때 신축건물에 관해서는 제187조 단서의 적용이 없어 양수인이 보존등기를 하는 것도 유효하다는 것이 판례의 태도이다. 또한 중간생략등기 역시 유효하다는 것이 다수설과 판례의 태도이다. 따라서 미등기부동산이 전전매매된 경우, 최후의 매수인이 소유권보존등기를 하는 것도 유효하다.

판례⑦ 미등기 부동산의 전전양수인이 그 명의로써 한 소유권보존등기의 효력(유효)

미등기부동산이 전전양도된 경우 쵯후의 양수인이 소유권보존등기를 한 경우에도 그 등기가 결과적으로 실질적 법률관계에 부합된다면 그 등기는 무효인것이라고 볼 수 없는 것이다.

2. 토지거래허가와 중간생략등기의 문제

판례⑧ 중간생략등기의 합의 하에 최종 매수인과 최초 매도인을 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최초 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 경료된 소유권이전등기의 효력(무효)

국토이용관리법상 허가구역 안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고자하는 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 받아야 하는 바, 소유자인 최초의 매도인이 중간 매수인에게 매도하고 이어 중간 매수인이 최종 매수인에게 순차로 매도 하였다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 하는 것이며, 당사자들 사이에 최초의 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다고 하더라도 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각각의 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐, 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것은 의미하는 것은 아니므로 최초 매도인과 최종 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하였더라도 그러한 최종 매수인 명의의 소유권이전등기를 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등리로서 무효이다.