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부동산등기...

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작성자 차지해 작성일13-06-17 15:44 조회1,055회 댓글0건

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>> 법학과
>> 3학년
>> 19811544


◀ 부동산 거래상 주의해야 할 법률문제 ▶

Ⅰ. 기본적인 부동산 법률상식

1. 토지와 건물은 별개의 부동산이다
 일물일권주의라하여 토지와 건물은 전혀 별개의 부동산이다. 즉 건물을 매입했을 경우에 있어 별다른 약정이 없다면 토지에 대한 권리는 따로이 양수받아야 한다.

2. 토지의 정착물
 거래관념상 계속적으로 토지에 고정되어 사용되는 물건으로 대표적으로 건물이 있다. 토지의 정착물 중에는 토지와는 독립한 부동산으로 취급되는 것들이 있는데 건물, 수목, 미분리과실, 농작물 등이 있다.

3. 물건의 거래는 권리관계를 수반한다
 부동산거래는 눈에 보이는 부동산자체의 거래이지만 근본적으로는 그에 대한 권리의 거래이기 때문에 부동산권리의무에 관한 공적장부(예; 등기부)에 관심을 가져야 한다. 만일 거래당사자가 이러한 공적장부 등의 기재를 열람하지 않아서 이를 몰랐다면 법률상 "과실"이 인정되게 된다.
 하지만 등기부기재를 믿었다고 해서 모든 것이 해결되지 않는다. 우리 나라는 부동산등기에 공신력을 인정하고 있지 않기 때문에 거래당사자는 등기열람이상의 거래상의 주의를 요한다.

4. 부동산 거래는 등기해야 한다
 부동산은 민법 제186조에 의거 등기해야만 권리가 이전된다. 등기하지 않으면 양도인으로부터 권리를 양수받은 제 3자가 나타났을 경우 보호받지 못한다.
 법률규정에 의한 권리변동의 경우 등기하지 않아도 권리가 이전되지만 이경우도 등기해야 처분이 가능하다.

5. 부동산에 관한 민사문제와 형사문제는 전혀 별개이다
 부동산거래와 관련한 사기, 횡령, 배임 등이 흔히 발생하지만 그런 범죄를 저지른 상대방이 실형을 선고받는다 해도 민사문제는 이와 전혀 별개의 문제이다. 즉 상대방이 변제자력이 없다면 결국 손실은 피해자에게 전부 귀속되게 되는 것이다.

Ⅱ. 부동산거래(매매)에 있어 일반적으로 주의해야 할 문제들
 일상생활 속에서 우리는 부동산 거래를 많이 하고 있다. 하지만 뜻하지 않게 이와 관련해서 피해를 입은 경우도 적지 않다. 사후적인 구제책보다는 근본적으로 위험한 요인을 회피해감이 보다 현명한 생활인의 지혜이므로 이에 관한 피해를 예방하기 위하여 최소한 다음과 같은 사항을 유의하여야 할 필요가 있다. 바쁜데다 까다로운 법률용어가 귀찮다고 이를 등한시했다가는 후일 큰 재산 손실을 입을 수 있다.

1. 계약 전에 유의해야할 사항

1) 거래부동산 자체에 문제는 없는가 ? - 현장확인
 부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하여야 한다.
 실제 면적과 토지이용계획확인원, 토지대장, 가옥대장, 지적도, 부동산등기부 등 공부서류상 면적이 다를 때가 종종 있다. 80도 급경사 지역도 지적도에는 평면으로 나타난다. 직접 가서 서류와 차이가 없는지 조사 확인해야 한다. 만일 건물 등 부동산자체에 물리적 결함이 있다면 적은 비용을 초과하는 수리비용이 소요되고 그것이 부동산전체의 기능에 영향을 준다면 뜻하지 않은 분쟁에 휘말릴 수가 있기 때문이다.
 토지의 경우 법률적 규제는 없는지 살펴보아야 한다, 특히 토지는 국토이용관리법, 도시계획법, 농지법, 지적법, 산림법, 건축법, 군사시설보호법, 수도법, 자연공원법 등 각종 법률의 규제를 받는다.
 실제는 자동차가 다니는 도로와 접해 있어도 지적도상에 도로가 없으면 각종 인허가를 받을 수 없으므로 주의해야 한다. 단독주택이 밀집해 있는 지역에서는 토지이용계획확인서에 집이 도로로 편입되어 있는지 여부를 살펴봐야 한다. 사전에 확인하지 않으면 일부가 도로로 잘려나갈 집을 살수도 있다. 집주인이나 중개업자가 일일이 알려주지 않을 때도 있다.
 군사시설보호구역, 농림지역, 보전임지, 자연녹지, 그린벨트 등은 사지 않는 것이 좋다. 또한 매입할 집에 전세 세입자가 생활하고 있으면 계약기간이 얼마나 남았는지 확인해야 한다. 세입자에 대한 권리의무 관계는 사는 사람이 승계 받는다.

2) 매도하려는 자가 실제 소유자인가? - 거래상대방확인
 많은 경우에 있어서 여러 이유로 실제 소유자가 아닌 부인, 아들, 회사직원, 바빠서 대신 나왔다고 주장하는 자 등과 계약의 교섭, 상담을 하는 경우가 많다. 하지만 이는 후일 분쟁의 소지가 있게 된다. 엄밀하게 따지면 이런 계약은 무효이다. 부부든 부자든 원칙적으로 대리권은 없다. 그렇기 때문에 현재 거래의 교섭을 하고있는 자가 당해부동산의 실제소유자인지 등기명의 등을 확인해 보아야 한다.

3)권리관계의 법적 규제에 문제는 없는가? - 공적장부 등의 확인
 당해 부동산에 관한 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역확인원 등을 떼어보고, 권리관계를 확인해 보지 않고서 나중에 이를 몰랐다고 항변할 수 없게된다. 당연히 알 수 있었고 알아야 할 것이기에 확인해보지 않은 자의 "과실책임"이 인정되기 때문이다. 토지대장과 건축물관리대장은 관할 구청에서 발급 받을 수 있다.
 또 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한구역 여부 등도 반드시 확인하여야 한다. 예를 들어서 등기부등본 상에 하자가 전혀 없는 부동산을 매입한 경우도 구청에서 도시계획을 세우면서 도로예정지로 편입시켜 수용대상 토지로 책정해 놓았을 경우 후일 헐값의 보상만을 받게 된다.
 등기부등본에 근저당이 설정됐으면 채권액 등을 해당 금융기관에 문의한다. 이같은 재산상 제한은 잔금처리전에 반드시 해결한다는 단서를 계약서에 쓴다. 저당권이 설정됐거나 가등기 가압류가 있으면 계약 전에 해결하거나 계약을 재검토해야 한다. 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 한다.

4) 부동산 중개업소 등을 통해 거래하는 경우
 이 경우도 본인이 직접 모든 것을 확인하고 알아보는 것이 좋다. 중개업자들은 중개수수료취득을 위해 매도인 측의 말만 믿고 전달하는 경우도 있고, 다소 과장하여 전달하는 경우도 있기 때문이다.
 중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안 된다. 복사, 위조 등으로 원본과 다른 복사본이 많이 나돌고 있기 때문에 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 하며 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하거나 이를 떼어 보아야 한다. 상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 한다.
 요즘 유행하는 생활정보지 등을 이용해서 당사자끼리 직거래하는 경우에도 가급적 위에 모든 사항 등을 검토해야한다.

5) 위험성이 있는 부동산은 거래를 회피해야 한다 - 위험의 회피
 단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 한다. 문제가 발생할 경우 전혀 알지도 못하는 전전 거래된 부동산의 원래의 권리자로부터 소송을 당하게 되어 결국 권리분쟁에 휩싸이게 되기 때문이다. 여러 가지 담보물권이나 특히 예고등기, 가등기, 가압류, 가처분이 되어 있는 것은 사지 않는 것이 현명하다.
 또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 한다. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋다. 주변시세에 비해서 현저히 싸거나, 가격폭등을 이유로 권유하는 것도 신중히 검토해볼 필요가 있다.

2. 계약할 때에 있어 유의해야 할 사항

1) 계약서 작성시 유의해야 할 사항
 계약자유의 원칙상 부동산거래계약이라도 법률로 정한 양식이란 것이 존재하지 않는다. 백지에 당사자가 합의한 사항을 명확하게 기술하면 된다. 계약서는 구체적으로 명백히 작성하고 다의적 해석가능성이 있는 문자의 사용을 회피하여야한다. 부동산 중개업소에 미리 인쇄되어 있는 계약서를 사용할 경우 내용을 읽어보고 작성하여야 하며 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재하여야 한다. 인쇄한 용지라 해서 당사자가 수정할 수 없는 것이 아니라 자유로이 내용을 수정, 삭제, 첨가할 수 있는 것이다.
 논밭이나 임야는 계약서에 평당 금액도 쓰고 실제 면적과 서류상 면적이 다를 때 발생하는 차액을 누가 부담하는 가도 명시한다.
 등기부에 근저당 가등기 가압류 등 재산권 행사에 걸림돌이 될만한 것이 있다면 계약서를 쓸 때 이를 언제 말소할 것인지를 적어둬야 한다. 또한 집의 면적과 평당가격을 명시해야 한다.
 계약서에 있는 크기와 실제면적이 다를 경우 배상관계도 명시함이 좋다. 또한 특약사항에 잔금지급일 이전에 또다른 권리관계를 설정하지 말도록 기재하고 이를 어길 경우의 책임관계도 명시해야 한다.
 계약서에는 보통 다음사항이 기재된다.
(1) 목적물의 표시 및 명도시기, 계약상 목적물이 등기부 등 공부와 실제가 다를 경우 그에 대한 표시등
(2) 이행의 약정 - 대금의 액수, 지불시기
(3) 매도인, 매수인(임대 임차인), 중개인(당사자 직거래 시는 불필요)의 이름·주소·주민등록번호·연락처·날인 등
(4) 매도인의 담보책임, 해제권, 해약금, 조세공과 등의 부담 등
(5) 기타 특약사항 -당사자가 합의한 조건 등
 부동산을 취득하거나 양도하여 등기하거나 세금을 신고할 때는 반드시 검인계약서를 사용해야 한다. 검인계약서는 특별한 양식이 있는 것이 아니라 일반계약서에 검인도장을 받은 것을 말한다. 이 검인계약서 제도는 '88년 10월부터 시행되고 있다.

2) 명의자와 직접계약
 계약 시에는 매도인 측 대리인과 계약하지 말고 가급적이면 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋다. 부동산 중개업소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 직접 계약하는 것이 좋으며 가급적 입회인을 두는 것이 좋다(후일 분쟁이 발생할 경우 유력한 증인이 될 수 있다).
 등기명의인과 계약상대방의 일치여부를 반드시 확인하여 불일치할 경우에는 위임장, 주민등록증의 요구·확인, 계약서에 위임인을 명시하고, 인감증명 등을 요구·확인해 보아야한다. 소유자가 직접 계약을 할 수 없으면 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효하다. 위임장 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해보고 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다. 뿐만 아니라 계약명의인에게 연락하여 그 의사를 확인해 보아야 한다.
 그리고 단독주택의 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대해 매각을 일임하는 위임장을 확인하는 것도 빼놓지 말아야 한다.

3) 대금지급 및 등기
 계약체결 후에 중도금, 잔대금을 지급할 때는 반드시 영수증을 주고받고 대금지급의 내용을 명확히 하여야 한다. 등기부는 중도금지급, 잔금지급 시마다 그 "직전에" 확인하여야 한다. 나아가 잔금을 치를 때 다시 등기부등본을 떼 계약 이후에 새로 저당권 등이 설정됐는 지 확인한다. 중도금을 받고도 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다(이 경우 형법상 횡령죄가 성립한다). 계약금을 지불한 사람은 그것을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 배상할 경우 계약을 해제할 수 있으며 이 때 계약금은 곧 해약금이 된다.
 실제 거래에서 약정금, 보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시의 금액은 원칙적으로 해약금이 된다.
 중도금이 지불되면 일방의 해약이 불가능하다. 중도금은 계약금과 잔금지급 사이에 매도인(임대인)에게 지급하는 금액으로서 당사자가 계약이행에 착수했음을 확인하는 금액이다. 중도금이 지불되기 전까지만 이 계약을 해제할 수 있는 기간이다.
 등기서류와 잔금지급은 등기소 등에서 등기서류의 확인과 동시에 지급함이 안전하다. 잔금을 지불할 때 매도인으로부터 건네받아야 할 서류는 인감증명서(부동산매도용) 1통, 등기권리증, 주민등록등본, 검인용 매매계약서 각 1통이다.
 또한 잔금을 지급할 때 재산세와 종합토지세를 집주인과 정산해야 한다. 중도금을 건넬 때 지방세가 밀렸는지도 확인해야 한다.
 매입자는 입주 이후의 세금만 내면 된다. 재산세와 종합토지세는 과세기준일이 각각 5월 1일과 6월 1일이다. 과세액에 입주부터 차기 과세기준일까지의 개월 수를 곱한 뒤 12로 나눠 납부액을 계산한다. 중도금을 건넬 때는 지방세가 체납됐는지 챙겨보아야 한다. 집주인이 지방세를 미납했을 때는 계약서를 관할 시·군·구 지적과에서 검인받을 수 없다.
 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 한다. 만약 이기간 내에 등기신청을 하지 않았을 경우에 최고등록세액의 300%까지 등기신청 해태에 따른 과태료가 부과됨을 유의하여야 한다.
 이전등기 수속을 마친 후 등기부등본을 떼어서 이전등기가 된 것을 확인해야 한다.
 또한 부동산거래와 관련하여 부동산양도신고제라는 것이 있는데 97년 1월1일부터 거주자가 부동산을 매매하는 경우, 등기하기 전에 거래내용을 양도자 주소지 관할세무서장에게 신고하고, 세무서장이 발급하는 부동산양도 신고확인서를 첨부하여, 등기소에 제출해야 소유권이전이 가능하다.

4) 전문가와 상의하라
 계약체결 전에 의문이 있거나 미심쩍은 점이 있다면 변호사나 법무사, 기타 법률상담실을 찾아가 상의해 본 후 계약하는 것이 좋다. 사후적인 해결보다는 사전예방이 손실을 줄이는 최선의 방법이기 때문이다.

Ⅲ. 전세계약(임대차)에 있어서 주의해야 할 법률적 문제

1. 임대차 계약시 유의해야 할 점

1) 집주인 확인
 전세계약을 할 때 임대인은 반드시 등기부상의 소유자여야 한다.실제 소유자가 등기부상의 소유자와 다를 수도 있는 데 이때 실소유자와 계약하는 경우는 법적인 보호를 받지 못한다. 또 대리인 혹은 집주인이 아닌 자와 계약할 때는 집주인의 인감증명서와 인감도장이 찍힌 위임장을 반드시 확인해야 한다.
 미등기 주택일 때에는 집주인이 실제 아파트를 분양받은 사람인지 확인해야 한다. 만일 실제 당첨자이거나 미등기 전매로 집을 산 사람이라면 등기가 되지 않은 주택이라도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있다.당첨서류에 명시된 주민등록번호, 이름 등을 주민등록등본과 대조해 보면 본인 여부를 알 수 있다.

2) 가등기, 가압류, 가처분, 저당권이 설정된 집
 가처분이나 가등기가 설정된 집에 전세든 사람은 확정일자인을 받아두어도 소용이 없다.가처분은 한 주택을 놓고 두사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존한 상태를 말한다.
 이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소를 할 경우 세입자는 불법 점유자가 되어 강제 퇴거당하는 것은 물론 전세금도 돌려 받지 못한다.그리고 뜻밖의 낭패를 당하지 않으려면 전세계약을 할 때 집에 저당권이 설정됐는지를 직접 확인해야 한다. 만약 선순위 저당권이 설정돼 있다면 집값에서 선순위 저당권 금액을 뺀 금액이 전세금보다 많은가를 계산해봐야 한다. 또한 자기 말고 다른 세입자가 있고 그자가 소액보증금에 해당하고 자기는 그렇지 않을 경우 소액보증금임차인이 자기보다 선순위이므로 이것도 고려에 넣어야 한다.
 요즘처럼 집값이 폭락할 때는 선순위 근저당을 제하고 전세금을 보전 받는 일이 쉽지 않다. 또한 만일을 위해서 잔금을 치르고 즉시 관할지역 동사무소에 가서 전입 신고를 마치고 계약서 뒷면에 확정일자를 받아두는 것이 안전하다. 또한 임대차의 대항요건의 하나인 주민등록을 함부로 옮겨서는 후일에 큰 낭패를 보기가 쉽다. 이사를 가더라도 주민등록은 보증금 등을 완제받은 후에 옮기는 것이 좋다.
 확정일자를 받아두면 전세집이 경매에 부쳐지더라도 전세금을 돌려 받을 수 있는 가능성이 커진다. 저당권이 설정되기에 앞서 전입신고를 하면 가압류 또는 경매 때 집을 비워주지 않아도 되는 대항력이 생긴다.
 저당권 설정은 관할지역의 등기소에 가서 등기부등본을 떼보면 된다. 계약 전에 선순위 저당권이 없다고 안심하는 것은 금물이다. 잔금을 치르기 전에 다시 한번 확인해야 한다.

3) 계약서 작성시 주의해야 할 사항
 주택임대차보호법에서는 법적 임대기간을 2년으로 정하고 있다. 별도의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약을 하더라도 세입자는 2년간 법적 권리를 인정받는다. 법정계약기간인 2년 이내에 전세를 옮길 가능성이 있다면 특약사항에 언제든지 나갈 수 있도록 명시하는 게 좋다.
 집주인과 세입자가 합의하면 2년 미만으로 계약기간을 정할 수 있다. 2년으로 계약을 체결했을 때 집주인은 1년이 지난 뒤 전세금 총액의 5% 이내에서 전세금을 인상할 수 있다. 계약기간이 끝난 이후에는 집주인이 시세대로 전세금을 올릴 수 있다.
 계약서 작성시에는 주택의 하자부분에 대해 누가 부담할 것인지 꼼꼼히 적어야 한다.
 계약서를 쓴 후 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 다시 한 번 확인해야 한다. 그 사이에 집이 저당잡힐 수 있기 때문이다.
 잔금을 치르고 입주하면 즉시 임대계약서를 갖고 동사무소에 전입신고를 한 후 그 자리에서 확정일자를 받아야 한다.

4) 주택임대차 신용보험
 집주인의 도움없이 세입자가 직접 보험에 가입하고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사로부터 직접 받아내는 것이다.전세기간 도중에 집이 경매에 붙여지는 경우에도 전액을 보호받을 수 있다.보험에 가입하려면 전세계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 보증보험회사 지점에 청약을 하면된다. 구비서류는 확정일자를 받은 전세계약서,전세주택의 건물·토지 등기부등본,세입자의 주민등록등본 등이다.전세금의 0.5%를 보험료로 낸다. 처음 가입할 때 한번만 내면 되고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주면 보험료는 자동 소멸된다.

5) 상가임대차
 상가는 주택과 달리 주택임대차보호법이 적용되지 않으므로 임대계약을 하기 전에 건물, 토지의 등기부등본을 반드시 열람해야 한다. 나아가 임대계약을 체결하고 건물주인의 동의를 받아 전세권설정 등기를 해두는 것이 좋다. 여기서 주의할 것은 권리금은 임차인끼리 주고받는 것으로 안전장치가 없다. 보증금과는 달리 건물주인으로부터 돌려받을 수 없다는 점이다. 상가임대는 이전에 장사하던 임차인과 계약하는 전세 형태가 많은데 이는 매우 위험한 일로 건물주인이 동의하지 않으면 임차권을 넘겨받을 수 없으므로 반드시 건물주인과 계약해야 한다. 계약기간이 끝나면 실내장식을 원상복구하는지 여부도 계약서에 포함시키는 것이 좋다. 이렇게 하면 원상복구 주체를 둘러싼 말썽을 사전에 방지할 수 있다.

6) 중개수수료
 중개업자를 중간에 끼고 계약을 맺을 때는 계약 전에 미리 수수료를 정해 놓는 것이 좋다. 수수료는 전세금 액수에 따라 시·도에서 조례로 정한다.

2. 임대차분쟁 발생에 대비하여 반드시 알아두어야 할 법률상식
 임대차보호법은 임차인을 다음과 같이 법적으로 보호하고 있다.

1) 대항력인정
 임차주택을 인도받고 주민등록까지 이전하면 그 다음날부터 대항력을 인정한다. 즉 임대인뿐만 아니라, 임대인으로부터 목적부동산을 매수한 매수인, 경락인 등에게까지 임차인은 임대차의 유효를 주장할 수 있고, 보증금전액을 받기 전까지 임차주택양도를 거부할 수 있다.

2) 임대차계약서에 확정일자받은 경우의 보호강화
 주택인도와 전입신고, 그리고 확정일자까지 받았으면 원래 단순일반 채권자에 불과한 주택임차인에게 후순위담보권자나 일반채권자에 우선하여 경락대금으로부터 우선변제권을 인정하고 있다.

3) 소액보증금의 우선변제권인정
 주택임대차보증금이 특별시·광역시는3000만원, 기타지역은 2000만원이하인 경우 임차주택이 경매되는 경우 경매가액에서 광역시·특별시는1200만원, 기타지역은 800만원까지는 선순위담보권자에도 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 인정하고 있다. 이때 3000만원, 2000만원에서 100원이라도 초과하면 소액임차인으로 보호되지 않는다.
<확정일자를 받을 수 있는 곳>
법원의 등기과·등기소, 읍·면·동사무소, 공증인사무실 등에서 부여한다(관할과 무관). 건당 600원 정도이다.

4) 소송제기의 경우
 전세금반환 청구소송은 전세계약이 끝난 뒤 제기해야 정상적이다.전세계약이 만료되기 1∼6개월 전에 전세계약을 연장하지 않겠다고 집주인에게 내용증명우편 등으로 분명히 밝혀두는 것이 좋다.

Ⅳ. 부동산 계약과 등기 

1. 등기의 의의
 등기는 법원등기과 및 등기소에 비치되어 있는 등기부라는 공적장부에 부동산의 현황과 일정한 권리관계를 기재하는 것을 말한다. 등기에는 여러 종류가 있지만, 대표적인 것이 부동산 등기이다. (부동산등기 외에도 선박등기, 법인등기, 입목등기, 상업등기 등이 있다.)

2. 부동산등기의 효력
 매매 등의 법률행위로 인한 부동산에 관한 권리의 취득·변경·소멸은 등기를 하여야만 효력이 발생하고 상속, 수용, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산의 취득은 등기 없이도 효력이 발생하나 등기를 하여야만 권리의 처분이 가능하다. 등기를 함으로서 비로소 권리변동의 효력이 생기며, 동일 부동산에 등기가 되어있는 권리가 여럿일 경우 그 순위는 등기의 전후에 의하여 권리의 순위가 확정된다.
 등기 내용을 신뢰할 경우에는 등기의 추정력이 인정되어 그 등기를 신뢰한 자는 선의 무과실로 추정된다(실제적으로 매우 중요하다!).
 또한 임차권, 환매권, 일정특약을 등기하면 제3자에게도 그것을 대항할 수 있는 효력이 발생하며(즉 일정한 특약 등을 등기하지 않을 경우 그 효력은 당사자사이에서만 생긴다) 기타, 점유적 효력, 형식적 확정력 등이 생긴다.

3. 부동산등기의 종류

1) 소유권보존등기
 토지, 건물의 최초의 소유자가 소유권을 행사하기 위하여 처음으로 행하는 등기이다. 보존 등기는 사용검사(준공검사)를 받고 즉시 만드는 것이 원칙이나 서류작성 때문에 일반적으로 25∼40일 정도 걸린다.

2) 소유권이전등기
 토지, 건물을 다른 사람으로부터 매입, 상속, 증여 받는 등의 경우 소유권을 행사하기 위하여 행하는 등기, 아파트의 소유권이전등기는 시공회사가 소유권보존등기를 낸 날로부터 60일 이내에 해야 한다.

3) 가 등 기
 소유권, 지상권, 지역권 등 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보존하려 할 때 행하는 등기이다.

4) 설 정 등 기
 타인의 토지나 건물에 소유권 이외의 지상권, 지역권, 저당권, 전세권 등을 설정하는 등기이다.

5) 변 경 등 기
 부동산 표시나 등기명의인(소유자 등)의 표시 내용에 관한 사실상의 변동이 있는 경우에 사실관계와 부합 되도록 변경하는 등기이다.

4. 부동산등기부 보는 방법

1) 표제부 - 부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다
 토지의 경우에는 지번·지목·지적을, 건물인 경우에는 지번·구조·용도·면적 등이 기재지만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있다. 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재된다.

2) 갑구 - 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재한다
 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재된다.

3) 을구 - 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재된다
 이렇듯 등기용지는 표제부와 갑구 및 을구 등으로 구성되어 있다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급되고 있다(예: 임차하려고 부동산 등기부등본을 떼어보니 을구에 관한 것은 어디에도 없는 경우가 있는데, 이는 등기공무원의 실수가 아니라 저당권 등이 전혀 설정되어 있지 않은 경우이니 안심해도 좋다).

5. 등기절차는 다음과 같이 진행된다

1) 등기의 신청
 등기의 신청은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 하는 공동신청주의에 따라, 등기에 의해 불이익을 받는 자인 등기의무자를 등기신청에 참여시키며, 예외적으로 판결상속 등 기타의 경우는 단독으로 신청이 허용된다. 또한 출석주의에 따라 쌍방 모두 등기소에 출석해야 한다(부동산등기법28조 참조). 요식주의에 따라 법이 정하는 방식에 따라야 하고 위반시 각하된다. 사회 관행은 이런 복잡함을 회피하기 위해 법무사인 임의대리인이 등기권리자·의무자 쌍방을 대리하여 신청한다.

2) 등기신청서의 접수 - 접수장에 기재, 수령증교부

3) 등기신청서의 심사

4) 등기신청의 각하 - 요건 흠결의 경우 각하된다
 부동산 등기법 제55조는 등기신청의 각하 사유를 규정하고 있는데 너무나도 많은 것을 요구하고 있다.

5) 등기의 실행

6) 등기 완료후의 절차 -등기필증의 교부

6.어느 등기소에 등기신청을 해야하나?
 부동산은 부산에 있고 신청인의 주소는 서울인 경우에 과연 어디로 신청해야 하나?  원칙적으로 등기할 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 동 지원 또는 등기소가 이를 처리한다. 그래서 결국 부산에서 등기해야 한다.


◀ 등기신청시 구비서류 ▶
 
 개개의 등기에 있어서 도장이 필요한 이유는 직접등기 신청서를 꾸미기 어려운 경우 법무사에게 그 작성 및 제출을 위임하기 때문에 위임장의 작성 및 각종 원인서류의 작성에 필요하기 때문이며 등기를 하려면 등록세, 교육세를 납부한 등록세 영수필확인서 및 통지서가 필요한데 이는 대부분 법무사가 납부를 대행하기 때문에 생략한다.
 나아가 소유권이전등기나 저당권설정등기의 경우는 국민주택채권을 매입하여야 하는바 국민주택채권매입필증이 필요하지만 이도 보통 법무사가 납부를 대행하여 등기서류에 첨부하기 때문에 생략한다.
 인지와 대법원등기수입증지도 첨부해야하지만 역시 법무사가 대행하므로 생략한다.

1. 소유권 보존등기 신청서에 첨부할 서면

① 보존등기할 부동산의 토지대장 또는 건축물대장 등본 1통
② 등록세 영수필 확인서 및 통지서 1통
③ 신청서 부본 3통
④ 주민등록표등본 1통
⑤ 도면 1통
⑥ 위임장 : 대리인에 의하여 신청하는 경우
⑦ 국민주택채권매입필증 : 토지의 경우
⑧ 등기신청수수료 : 부동산의 갯수당 5,000원 (등기수입증지 첨부)

 대장상 최초의 소유자로 등재된 자만이 신청인이 될 수 있다. 다만, 대장상 소유자로 등재된 자가 사망했다면 그 상속인이 보존등기를 신청할 수 있다.
 먼저 토지나 건물에 대하여 각 과세시가산정 기준표에 의하여 과세시가를 산정한 후 지방세법 소정의 비율에 따른 등록세를 납부하고 그 영수필 확인서 및 통지서를 첨부하여야 한다.
 과세시가산정은 전문적인 지식을 가진 사람이 아니면 하기 어려운 점이 있다. 특히 건물은 지하실, 사무실, 주택 등이 복합된 경우에 그 과표산출이 더욱 어렵다. 왜냐하면 각 용도에 따라 세율이 다르기 때문이다. 예를 들면, 당해 지하실을 어떤 용도로 볼 것이냐 하는 점도 판단하기 어렵고, 또 세율도 감면 혹은 가산이 되는 경우가 있는 바, 그 근거규정을 쉽게 찾기는 어렵다.
 이것은 지방세법시행령 제80조에 따른 산정이며 그 수입도 시·군의 세입으로 계상되는 것이다.
 등기관이 등록세의 납부확인을 하는 것은, 위 지방세인 등록세를 등기신청인이 자진 납부하는 것에 대한 그 납부세액의 확인행위에 해당한다.
 신청서 부본이 3통이나 필요한 이유는 1통은 신청인에게 등기필증(등기를 끝마쳤다는 증서, 소위 권리증)을 만들어 교부할 것이며, 나머지 2통은 대장소관청 {시(구)·군}과 세무서에 각 송부하기 때문이다.
 도면은 동일 지번에 수개의 건물이 있을 때에만 이를 첨부한다.
 상속인이 신청하는 경우에는 상속을 증명하는 서면-호적·제적, 주민등록 각 등본을 첨부해야 한다.
 종중 등 법인 아닌 사단 또는 재단이 등기신청을 할 때에는 신청인의 자격을 증명하는 서면(종중규약 등)과 대표자 또는 관리인의 주민등록등본, 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

2. 소유권 이전등기 신청서에 첨부할 서면

① 토지대장 등본, 건축물대장 등본
 등록세 등의 산출근거를 제시하기 위함이나 대장과 등기부를 일치시키는 역할도 하고 있다.
② 등기원인 증서
 등기원인이 매매나 증여·교환등인 경우, 매매계약서, 증여계약서, 교환계약서 등을 말한다. 등기원인이 계약인 경우에는 그 계약서에 검인을 받아야 한다. 검인은 부동산 소재지의 시장(구청장)·군수가 한다.
③ 등기의무자의 인감증명서
 등기의무자란 그 이전등기를 함으로써 권리를 잃는 자, 예를 들면 매매의 경우 매도인을 의미한다.
④ 등기의무자의 권리에 관한 등기필증
 소위 구권리증을 말한다. 구권리증을 분실했다면 본인이 직접 등기소에 출석하거나 법무사로 하여금 확인조서를 작성하게 하는 방법 및 이를 공증하는 방법이 있다.
⑤ 주민등록등본
 등기의무자와 권리자에게 모두 필요하다.
⑥ 제3자의 동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면
 부동산이 농지인 경우에는 농지취득자격증명, 토지거래 규제지역인 경우에는 토지거래 허가서, 외국인의 경우 토지취득에 대한 시장·군수·구청장의 허가서, 등록된 사찰재산의 경우 그 처분에 대한 문화관광부 장관의 허가서 등등이다.
⑦ 부동산 양도신고 확인서 - 양도신고 대상인 경우
⑧ 위임장 ― 대리인에게 위임한 경우
⑨ 등록세 영수필 확인서 및 통지서
 등록세는 실제 매매가액을 표준으로 산정하되 매매가격이 과세시가표준액(과표)에 미달할 때에는 과표에 의한다. 그리고 부동산이 농지 혹은 비농지인지 여부와 매수인의 자격(법인 등)에 따라 등록세가 감면되거나 5배까지 가중되는 경우가 있다.
⑩ 등기신청수수료 ― 부동산의 갯수당 5,000원 (등기수입증지 첨부)
⑪ 주택채권 매입필증
 1개 부동산 과세시가표준액이 500만원 이상일 때에는 일정비율의 채권을 매입하여 그 매입필증을 첨부하여야 한다.
⑫ 자격을 증명하는 서면
 당사자가 법인인 경우 그 대표자임을 증명하기 위한 법인등기부 등본
⑬ 신청서 부본 2통
 시(구)·군청에 대한 등기필 통지용 및 세무서에 대한 과세자료 송부용
⑭ 기타 서면
 ⓐ 등기원인이 상속인 경우에는 상속을 증명하는 서면
 ⓑ 당사자가 종중 등인 경우에는
  ㉠ 중중 규약 또는 정관
  ㉡ 종중 대표자 선임결의서
  ㉢ 부동산 처분 결의서(종중등이 등기의무자인 경우)
  ㉣ 부동산 등기용 등록번호 증명서 등
  ㉤ 대표자 또는 관리인의 주민등록표등본
 ⓒ 매수인이 주민등록번호가 없는 외국인인 경우에는 부동산 등기용 등록번호 증명서
 ⓓ 판결에 의하여 등기신청을 한 경우에는 판결정본과 판결확정증명

3. 소유권이전 청구권 보전 가등기 신청서에 첨부할 서면

① 인감증명 (가등기 의무자, 즉 소유자)
② 등기원인증서 (매매예약 증서)
③ 등기의무자의 권리에 관한 등기필증 (구권리증)
④ 주민등록표 등본 (가등기 권리자)
⑤ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 ― 부동산가액의 1000분의 2의 등록세 및 그 등록세의 10분의 2인 교육세
⑥ 토지거래 허가서 (허가구역인 경우)
⑦ 위임장 (대리인에 의하는 경우)
⑧ 신청서 부본 1통 (세무서 송부용)
⑨ 토지대장, 건축물대장 등본 (과세시가 산출용)
⑩ 등기신청수수료 부동산의 갯수당 5,000원 (등기수입증지 첨부)

4. 근저당권 설정등기 및 전세권 설정등기 신청서에 첨부할 서면

① 인감증명 (설정자, 즉 소유자)
② 등기원인증서 (설정계약서)
③ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 ( 채권금액 또는 전세금액의 1000분의 2의 등록세와 그 등록세의 10분의 2인 교육세)
④ 주택채권매입필증 ― 설정금액이 1,000만원을 초과하는 경우 (전세권 설정에는 주택채권매입을 하지 않아도 됨)
⑤ 등기신청수수료 부동산의 갯수당 5,000원 (등기수입증지 첨부)
⑥ 위임장 (대리인에 의하는 경우)

5. 가등기, 근저당권 및 전세권 설정등기의 각 말소등기 신청서에 첨부할 서면

① 등기원인증서 {해지(제)증서}
② 권리에 관한 등기필증 (가등기, 근저당권 또는 전세권 등 설정등기 마쳤다는 그 권리증을 말함)
③ 등록세 등 영수필 확인서 및 통지서 (정액 3,600원)
④ 인감증명 (가등기말소에 한함)
⑤ 등기신청수수료 부동산의 갯수당 1,000원 (등기수입증지 첨부)
⑥ 위임장 (대리인에 의하는 경우)

6. 등기명의인 표시변경·경정등기 신청서에 첨부할 서면

① 주소를 변경하려면 변경과정이 기재된 주민등록 등본, 성명을 변경하려면 성명이 정정된 호적 초본, 법인인 경우 법인등기부 등본
② 신청서 부본 2통 ― 등기필증 작성용 및 대장관서 송부용
③ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 (정액 3,600원)
④ 등기신청수수료 부동산의 갯수당 1,000원 (등기수입증지 첨부)
⑤ 위임장 (대리인에 의하는 경우)
⑥ 동일인 보증서와 보증인의 인감증명 ― 주민등록표등본 등에 의하여 동일인이 증명되지 않는 경우



 현대사회에 있어서 부동산거래는 매우 중요하다. 하지만 일반인들이 부동산거래를 함은 전문적인 법률지식부족으로 거래상 위험한 면이 많고, 거래가 복잡다양한 형태를 띄면서 복잡한 권리관계가 전개되므로, 이에 관해 법률적 측면에서 유의해야할 점들을 살펴보았다.
 간단할 것 같은 부동산거래는 많은 위험성을 내포하고 있다. 그렇기 때문에 거래 당사자들은 늘 경계를 게을리하면 안되고 법률또한 그러한 거래상의 주의의무를 당사자들에게 요구하고 있다.
 귀찮아서 혹은 괜찮겠지 라는 안이한 생각으로 부동산거래에 임하게 된다면 훗날 거래 당사자는 뜻하지 않은 피해를 입고 분쟁에 휘말리게 된다. 등기부열람은 최소한의 기본적인 권리임에도 불구하고 그러한 권리위에서 안일하게 잠을 자고 나서 훗일에 가서야 상대방을 탓하는 경우를 보게 되므로 결국 거래당사자는 권리위에서 잠을 자서는 안 된다.  현실의 부동산거래에 있어 늘 주의를 게을리하지 말고 관련서류 검토, 현장답사, 꼼꼼한 계약체결을 통해서 법률관계를 명확히 하여 두어야 할 것이다.

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